2008年，中国房地产行业正在面对从未有过的艰难。经历了高速发展的2007年，中国房地产迎来奥运，迎来宏观调控，更迎来财税新政和货币从紧政策，房地产生存环境及发展通道逐渐规范也更狭窄。曾经抢手的土地正在成为烫手山芋，资金的匮乏将使企业窒息，房地产行业将淘汰无数中小企业，也许我们有理由相信，2008年，将是中国房地产并购之年!
基于房地产公司今年面临的关于预算、资金和财税的种种问题，8月14日，由明源软件发起华南区各大房地产公司的CFO积极参与的“第四届中国房地产高管（CFO）高峰论坛”在深圳马哥孛罗好日子酒店如期举行。到会的嘉宾有碧桂园集团、华侨城地产、花样年地产、绿景集团、沿海国际、中粮地产、世纪城集团，还包括远道而来的海尔地产、郭氏投资集团等20多家房地产公司的财务总监和负责财务的总经理。
房地产企业的全面预算是战略和执行的纽带
现在房地产企业在执行全面预算的过程中普遍存在财务、业务两张皮的现象。这个跟全面预算有着紧密的联系。
全面预算，全员参与。地产公司90%以上的全面预算是由财务牵头负责的，业务部门的参与非常有限，导致从制定、执行到监控很难有效执行,所以全面预算就必须全员参与。预算，从字面理解是先有“预”才有“算”，目前的地产公司在“算”的时候很难算得准，原因是地产的运作周期长，外在因素变化大，项目总成本很难把握，营销、管理和财务三大费用很难测算，很多地产公司用百分比做笼统的测算。明源软件200多家成本用户使用当中目标成本能控制在5%以内的地产公司非常少，大部分的地产公司的销售进度还不到原计划的1/5,预不准的情况频频出现，很多大型房地产公司已经开始有意识的限制项目的进度，通过暂停、暂缓、放慢施工节奏等等手段。
房地产公司欲作抗冬准备必须提升企业的资金管理。未来房地产企业的生存拼的就是资金,现金流失真严重影响房地产企业发展。动态现金流的失真，主要是由于销售计划来调整后没有及时刷新经营计划，加上没有预知和联动业务部门，希望通过“削峰填谷”实现多项目运作,这种机制很容易造成项目资金出现问题。比如说北京顺驰的情况大家都知道，其实拿地战略没有错，但是这种“拿七个锅盖盖十个锅”的手段是导致资金链断裂的直接诱因。
房地产企业只有加强税务管理，才能降低税收成本和税务风险
房地产企业一定要重视财税，国家税收政策不断更新的情况下形势越来越严峻。房地产企业常见的税务风险税收问题将会给企业埋下定时炸弹。如常见的虚开建安发票以增加成本；赠送车库、花园、装修、电器不视同销售；车库、会所、商铺成本全部挤占到已售物业成本中；以房换地在分房时不视同销售纳金；大量关联企业资金往来不付利息也不缴税；将开发产品自用、职工福利、奖励不纳税；项目结束不注销也不进行土地增值税清算等等，以上每一条都是税务风险的范畴，这些所谓“原罪”问题也给房地产企业留下了心病。即使企业以后规范管理，但风险并未随之一笔勾销。最近，中央在全国连抓了300多房地产公司老板，都是因为偷税问题。作为房地产公司的财务负责人，一定让企业远离这样的风险。
房地产企业只有加强税务管理，才能降低税收成本。地产一直处于宏观调控的核心位置，税务部门不断推出新的税收政策以强化税收调节功能，2008年房地产业继续被列为税务稽查重点行业，4月份，税务总局布置在全国范围内对有房地产预售项目的公司逐家进行专项税务检查，房地产业税收征管力度得到前所未有的加强，特别是去年年初出台的土地增值税清算政策，大大加重了房地产企业的税收负担。有人戏称“房地产企业算总帐的日子来了”。如何在新的税收征管环境下节税或降低企业的税收风险，成为很多房地产企业一直在寻找的答案。
头脑颠峰碰撞 与会嘉宾感言
“其实每个房地产的CFO都很忙，昨天晚上我还加班，就是为了把今天的工作提前作完，准时参加这个活动。这样的活动我们看重的不仅仅是嘉宾所分享的行业中前端思想和理念，更看重的是明源软件搭建了一个这样的平台，让我们能抛开一天的工作事务，静心探讨CFO更应该关注的热点话题，而且往往会产生一些思想的火花，非常有意义。我希望明源软件能够把这个活动持续做下去，而且越办越好。”一位现场嘉宾这样说。
“姚总讲的全面预算的内容非常务实，让房地产企业对全面预算有了更清晰认识，对全面预算该如何落地，从哪几个方面和角度去做全面预算以及执行起来应该注意哪些要点，以确保全面预算的准确率和执行力度。”来自福州郭氏集团的财务总监余女士在会后如是说，并盛情邀请姚武总经理和李明俊老师给福州的房地产公司总经理和财务总监讲一堂关于房地产全面预算和财税知识的课程。
第四届中国房地产高管（CFO）高峰论坛圆满结束，本场活动是专门针对房地产企业财务总监发起的每年一次地产CFO高管聚会。目前，该论坛已经成为全国房地产企业CFO必参加的高端聚会之一。 |
